Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость

Инвестирование в недвижимость стало в последнее время очень популярным способом развода в интернете неграмотных и несведущих граждан, считающих себя инвесторами, и на этой ниве стали бурно расцветать мошенники всех мастей, что и побудило меня написать данную статью.

Последний пример — это Propaganda Finance, которая принимает «инвестиции в недвижимость» по договору ПОКУПКИ ДОЛЕВЫХ ЕДИНИЦ, не имея на сайте никаких документов вообще, хоть как либо относящихся к строительству и к недвижимости.

Надо ли говорить, что все, кто в них «инвестируют» свои средства — будущие жертвы обмана?

Поэтому, я решил максимально подробно осветить данную тему в пределах одной статьи, и в результате трёхнедельного изучения темы был написан этот обзор, являющийся по сути — целым мини-курсом.

Как показала практика — я НИ РАЗУ не ошибся в своих прогнозах, и все, кто пожалел денег на мои платные отчёты — потеряли впоследствии несоизмеримо больше, о чём сожалели публично.

Все любители халявы, не желающие вообще ни за что платить — проходите мимо, и не вздумайте выть здесь, как вы это делаете наверное во-всех супермаркетах, рынках и кинотеатрах, что все продукты и развлечения — платные, и за них надо платить.

Если вы считаете, что вся подобная информация в интернете должна выкладываться бесплатно — вэл-ком, создавайте/пишите подобные обзоры, покупайте хостинг, создавайте сайт, и выкладывайте их там совершенно бесплатно, флаг вам в руки и моё благословение.

Всем-же думающим и понимающим читателям, не желающим бесцельно раздаривать деньги мошенникам, и старающимся постичь инвестирование — добро пожаловать, изучайте материал.

Более подробно об инвестировании вообще я писал в этой статье: Что-же такое на самом деле ИНВЕСТИРОВАНИЕ, и с чем его «едят» — исчерпывающий ответ, раскрывающий все секреты, ошибки и заблуждения в этой теме.

Итак,

ИНВЕСТИЦИИ в жилую и коммерческую недвижимость

Способы инвестирования — как и непосредственные его результаты — зависят от типа и вида недвижимости, поэтому сначала необходимо определиться с этим вопросом.

Какая бывает недвижимость:

  1. непосредственно, сама земля;
  2. жилая недвижимость;
  3. коммерческая недвижимость;

Если говорить об инвестировании относительно недвижимости — то тут может идти речь о приобретении инвестиционного актива (недвижимости) для извлечения из него дохода (перепродажа, сдача в аренду, хозяйственная и коммерческая деятельность), если недвижимость УЖЕ является объектом собственности, ЛИБО — о совместной коммерческой деятельности, когда инвесторы объединяют свои инвестиционные активы, для строительства недвижимости (жилая, коммерческая), с её последующим использованием.

Т.е. в первом случае — имеется  объект в собственности, и зарегистрированное на него право собственности, во-втором случае — речь идёт не об объекте, а о процессе по его созданию.

Так вот, если речь идёт о ЗЕМЛЕ — как об объекте инвестирования — то стоит иметь в виду, что земля является объектом собственности, и на неё обязательно имеется право собственности.

Земля может находиться либо:

  • в государственной собственности;
  • муниципальной собственности;
  • частной собственности;

Т.к. земля является объектом собственности — то её можно либо купить — в этом случае происходит передача прав собственности на неё, либо — взять в аренду.

Как можно использовать землю в качестве инвестиционного актива: продать; сдавать в аренду или субаренду; использовать для собственных хозяйственных и коммерческих нужд.

Во-всех случаях, приобретение земельного участка сопряжено с огромной бюрократической волокитой и большими материальными затратами, которые могут окупаться очень долго, либо не окупиться вообще.

При этом, покупка государственной земли зачастую невозможна, а землю в частной собственности можно приобрести лишь по цене НЕ НИЖЕ её рыночной стоимости, либо — взять в аренду опять-таки по рыночной стоимости. Последующая перепродажа такой земли, либо сдача в субаренду — попросту нерентабельны.

Поэтому, здесь и далее мы не будем рассматривать инвестирование в земельные участки — как инвестирование в недвижимость, т.к. такое инвестирование недоступно для рядового инвестора с небольшим капиталом, требует очень больших вложений и сложных бюрократических процедур, и очень долго окупается.

Для справедливости стоит отметить, что наиболее выгодный способ инвестирования в землю — это либо выкупить это земельный участок, для его последующей сдачи в аренду или застройки, либо — взять земельный участок в аренду — для собственной коммерческой и хозяйственной деятельности — построить на нём автомойку, шиномонтаж, и прочий объект хозяйственной деятельности, получая в последующем прибыль уже с него.

Инвестирование в жилую недвижимость

Практически вся жилая недвижимость делится на два типа: первичное жильё и вторичное жильё.

Первичным жильём называют те жилые площади (квартиры, помещения, объекты), которые находятся на стадии закладки, строительства, либо сдачи в эксплуатацию, и на которые ещё не было оформлено право собственности.

Такие объекты недвижимости существуют только на бумаге, в документах, и проектной документации, т.к. попросту ещё не построены, ОДНАКО — на них распространяется право требования.

Право требования существует в любом обязательстве. Оно выражается в том, что у кредитора возникает право требовать от должника исполнения определенных обязательств, как то передать вещь, предоставить услугу, исполнить работу и т.д. Заключив договор о долевом участии в строительстве, дольщик имеет субъективное право требовать предоставления ему конкретной квартиры в доме по окончании строительства этого дома.

Право собственности на квартиру у дольщика может возникнуть только после того, как дом будет сдан госкомиссии и зарегистрирован как объект недвижимости. Фактически, весь период строительства дома дольщик владеет «воздухом» и практически не защищен. Вот здесь и выступает на первый план право требования, как способ защиты прав инвесторов в период с начала строительства до подписания акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию. 

Взято отсюда: Сделки с недвижимостью

После того, как свеже-построенное жильё прошло гос. комиссию, было введено в эксплуатацию, и на него было зарегистрировано право собственности — такое жильё становится вторичным жильём.

Т.е. вторичное жильё — это такая жилая недвижимость, которая находится в собственности, с оформлением всех соответствующих документов, и с государственной регистрацией этого самого права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимЕГРП.

Как и с земельным участком для инвестора, вторичное жильё, находящееся в собственности, можно только КУПИТЬ, с отчуждением прав собственности у продавца, и передачей этих прав покупателю.

Т.е. в данном случае, весь процесс инвестирования во-вторичное жильё сводится к сделке купли-продажи, с последующей сменой собственника.

Надо ли напоминать, что такие сделки купли-продажи происходят по их РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, и «урвать» квартиру ниже рыночной цены — практически не реально, за исключением залоговых аукционов по банкротству, но и там — не всё так просто, и это уже другая тема.

В последующем, вторичное жильё, находящееся в собственности инвестора, можно продать по более высокой цене, НО — лишь по истечении немалого промежутка времени, когда рыночная стоимость такого жилья достаточно вырастет, ЛИБО — сдавать в аренду, получая дивиденды в виде пассивного дохода, при этом — в обоих случаях стоит учитывать финансовые издержки в виде оплаты услуг риэлтора, кварт-платы, налога НДФЛ, страховки и т.д.

Пример:

Средняя стоимость 2-х комнатной квартиры в моём регионе составляет примерно 2 500 000 рублей. Максимальная стоимость аренды варьируется в пределах 25 т.р., при этом из этой суммы стоит вычесть квартплату — 5-6 т.р., и это — не учитывая налога на прибыль физ. лиц и страховки имущества.

Итого: общий годовой доход от аренды этой квартиры может В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ составлять 240 000 рублей, что составляет — менее 10% от её стоимости. Гораздо эффективнее положить деньги в банк на депозит, под 12-14% годовых, и не заморачиваться с документами купли-продажи, услугами риэлтора, страховщика, поиском квартирантов, и т.д.

Таким образом, инвестирование во-вторичное жильё можно рассматривать ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО как — альтернативу банковскому вкладу, для сохранения средств, а не — их приумножения, т.к. прибыль от таких инвестиций сопоставима лишь с компенсацией инфляционных издержек, и практически никогда не превышает банковский вклад по прибыльности.

Чем выше стоимость вторичного жилья — тем меньше уровень дохода от аренды в соотношении к его стоимости, т.к. у арендной платы — в отличии от цены — есть потолок, выше которого это жильё уже никто снимать не будет.

Ещё один немаловажный фактор, который стоит учитывать — что помимо прибыли от арендной платы, стоимость жилой недвижимости со-временем всё-таки может расти, в зависимости от величины спроса на неё, в отличии от депозита в банке, который может увеличиваться, только если не снимать проценты по нему.

Более подробно о недвижимости — как об инвестиционном пассиве или активе — я писал в предыдущей статье по инвестированию.

Теперь подходим к самому главному, сложному, но — интересному: инвестирование в первичное жильё.

Смысл инвестирования в первичную недвижимость на этапе застройки — существенная разница в цене, в отличии от вторичного жилья, более низкая ценовая стоимость. Т.е. купил дешевле — продал дороже (сдал в аренду по рыночной стоимости).

ВАЖНО! Процесс инвестирования в недвижимость сопровождается заключением юридического договора между инвестором и застройщиком, и основывается на нём же!!!

Инвестировать в жилую недвижимость можно на любом этапе застройки, вплоть до ввода в эксплуатацию, и регистрации прав собственности.

Существует три основных способа инвестирования в новостройку:

  • договор инвестирования строительства;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор переуступки права требования;

Договор инвестирования в строительство является самой рискованной формой инвестирования в недвижимость, т.к. не регулируется 214 Федеральным Законом.

Определение договора инвестирования дано в Гражданском кодексе. Он представляет собой форму договора о совместной деятельности, заключённой между двумя или более сторонами, и заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью.

Т.е. хотя инвестирование и нацелено на получение прибыли — договором подразумевается и возможность получения убытков. Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования – какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.

Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.

Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами – законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица.

Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия.

Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну — если речь идет о жилой недвижимости — квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.

Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве.

Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.

Договор инвестирования в строительство может быть заключён на любом этапе, в отличии от договора долевого участия, хоть на стадии идеи, когда нет ещё вообще никаких документов, и строительство не началось. Никаких ограничений в законодательстве по этому поводу нет.

В этом и таятся наибольшие риски: если инвестор нарвётся на недобросовестного застройщика, или — ещё хуже — на откровенных мошенников — то строительство может закончиться, даже не начавшись, либо — на нулевом этапе. И все «инвестиции» можно считать безвозвратно утраченными, чему существует немало конкретных примеров.

Поэтому, прежде чем заключать договор инвестирования в строительство, следует не только внимательно изучить ВСЮ информацию о застройщике, но и — сам договор, а именно:

  • учредительные регистрационные документы юр. лица застройщика — устав, регистрация в налоговой, постановка на учёт в ПФРФ;
  • строительная лицензия;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы на землю, документ о собственности, либо — договор аренды;
  • проектная документация по объекту — план застройки и проектная декларация;
  • финансовые документы и отчётности;

Так-же, следует проверить застройщика на предмет судебных тяжб — не судился-ли с ним кто-нибудь, узнать, что он строил ранее, и как проходил процесс строительства и передачи жилья в собственность, с каким подрядчиком он заключает договор.

В договоре инвестирования стоить уделить пристальное внимание следующим пунктам:

  • объект инвестирования: точное описание будущей квартиры или помещения, с точным указанием всех его технических характеристик и площади, состояния на момент сдачи и ввода в эксплуатацию, вплоть до конечной чистовой отделки;
  • точные сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, вплоть до штрафных санкций за просрочку;
  • способы и сроки финансирования, проверить не разрешил-ли застройщик в одностороннем порядке повышать стоимость строительства;
  • права инвестора — возможность переуступки права требования другому инвестору, условия окончания инвестиционного договора, или его приостановки;
  • штрафные санкции, которые могут быть применены к инвестору застройщиком;

Лучше всего изучать договор инвестирования вместе с квалифицированным юристом, или вовсе отнести на анализ риэлтору.

Важно: заключать договор инвестирования имеет смысл сразу на несколько квартир, когда застройщик может предложить сделку с существенным дисконтом (скидкой).

Существенный минус: для заключения такого договора требуются большие средства, что не под силу рядовому инвестору, либо — объединение капиталов нескольких инвесторов в один, с созданием собственного юридического лица, или партнёрства.

Поэтому, при инвестировании в одну квартиру — целесообразнее и выгоднее заключать договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия является одной из форм инвестиционного договора, регулируется 214 ФЗ, и накладывает на застройщика некоторые жёсткие обременения.

Так, заключать ДДУ можно лишь после получения всех разрешений на строительство, согласования проекта со-всеми инстанциями, начала нулевого цикла строительства, и НЕ РАНЕЕ чем — через две недели после публикации проектной декларации.

В случае долевого участия вложения дольщиков защищены – всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.

Инвесторы, которые приобретают жилье для собственного проживания, защищены дополнительно договорами долевого участия. Продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы — до одного миллиона рублей за каждый случай.

При заключении договора долевого участия застройщик должен гарантировать свои обязательства, либо залогом, либо поручительством.

В качестве залога обычно выступает земельный участок под застройку, в качестве поручителя выступает банк, при этом, банк так же как и застройщик — обременяется обязательствами перед дольщиками.

Государственные органы должны следить за выполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

ВАЖНО! Заключение как договора инвестирования — так и договора долевого участия — возможно только непосредственно с самим застройщиком!

Договор соинвестирования заключается уже с инвестором, с последующим возникновением у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Инвестирование через третьих лиц — например, через ПИФ недвижимости — должно сопровождаться заключением иного вида договора, в частности — договора доверительного управления, результатом которого МОЖЕТ И НЕ БЫТЬ переход в собственность инвестора построенного жилья.

Таким образом, из-за обременения застройщика жёсткими обязательствами (документы, согласования, залог, страховка), согласно 214 ФЗ, стоимость квартир по договору долевого участия близка к их рыночной стоимости, как если бы они уже находились в чьей-то собственности.

А с учётом необходимости оформления документов на право собственности, и иных сопутствующих расходов, выгода от заключения договора ДДУ по сравнению с покупкой квартиры, не превышает и 10% годовых, за очень редким исключением.

И происходит это вот почему: как правило, от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности происходит не менее двух-трёх лет, а в случае долгостроя — и того больше.

Поэтому, всю суммарную выгоду между стоимостью договора долевого участия и рыночной стоимостью квартиры надо делить на этот промежуток времени — с момента его заключения и до окончания действия договора.

Другими словами, застройщик — не идиот, и старается провести строительство с максимальной выгодой для себя, заключая договора по наиболее выгодной цене прежде всего для себя, а не для инвестора, снизив цену ровно на столько, что-бы сделка инвестирования казалась чуть более привлекательной, по сравнению с аналогичными предложениями на вторичном рынке.

ВАЖНО! Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, согласно 214-ФЗ, с этого момента возникает право требования, которое возможно переуступить.

При этом, договор инвестирования в строительство не нуждается в обязательной государственной регистрации, по закону это делать не обязательно, НО — крайне желательно, на случай, если строительство превратится в долгострой, или если застройщик умудрится заключить два или более договора на одну и ту же жилую площадь.

В этом случае, будет проще доказать в суде своё преимущественное право на квартиру.

Последний способ инвестирования в первичное жильё — это по договору переуступки права требования (договор цессии). Т.е. инвестору или дольщику переходит право требования от предыдущего инвестора или дольщика, если это не запрещено самим договором инвестирования или долевого участия (без согласия застройщика).

Договор цессии НЕ ЯВЛЯЕТСЯ договором инвестирования, как таковым, он лишь определяет смену лица, имеющего право требования по договору инвестирования, или договору долевого участия.

В зависимости от ситуации и обстоятельств, цена договора по переуступке прав может быть выше или ниже стоимости договора инвестирования, или договора долевого участия, либо — равна ему.

Итак, подведём итоги:

Инвестирование в первичное жильё возможно ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО либо по договору долевого участия, либо — по договору инвестирования в строительство, либо — при переуступке прав требования по этим договорам, при этом — необходима полная проверка заказчика-застройщика, на предмет чистоты сделки и возможных рисков.

Инвестирование во-вторичное жильё возможно ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО путём заключения сделки купли-продажи, с переходом права собственности к покупателю.

Поэтому, когда кто-то предлагает вам «инвестировать в недвижимость«, не имея никаких юридических документов, при этом подсовывает вам ДОГОВОР ЗАИМСТВОВАНИЯ, вместо вышеперечисленных договоров (инвестирования и ДДУ) — можете смело посылать его подальше, а ещё лучше — бить в табло с ноги.

Особое внимание хочу заострить на проектах, предлагающих «инвестировать в зарубежную недвижимость» — в Арабских Эмиратах, Тайланде, и прочих странах не очень дальнего зарубежья: НИКОГДА, слышите — НИКОГДА не перечисляйте деньги дистанционно, без изучения всей компании, всех её документов, и всех документов, касающихся недвижимости.

Если компания позиционирует свою регистрацию в офшоре, с офисом у-чёрта-на -куличках — то лучше сразу послать их подальше, т.к. потом отсудить что-либо в суде юрисдикции по месту регистрации — практически не реально, да и посещать такой офис с проверкой — весьма накладно.

ОБЯЗАТЕЛЬНО посетите объект недвижимости, в который собираетесь инвестировать, и НИКОГДА не заключайте договор дистанционно, через интернет. Обязательно посетите офис самой компании, изучите все их учредительные документы, а договор заключайте в присутствии их генерального директора, либо старшего партнёра/менеджера.

В общем, выясняйте всю подноготную, иначе — рискуете оказаться в ситуации, когда «компания ни за что не отвечает, и не несёт ответственности «.

Если зарубежная недвижимость уже построена — значит она уже находится в собственности, и договор инвестирования в неё — де-факто — невозможен, возможен лишь договор инвестирования в коммерческую деятельность с её использованием, либо — сделка купли-продажи.

Если у такой зарубежной недвижимости имеется собственник — то ему нет никакого смысла привлекать «инвестиции» неизвестно откуда, и неизвестно для чего, т.к. коммерческую деятельность с такой собственностью он может вести прекрасно и сам.

Инвестирование в коммерческую недвижимость имеет точно такие же цели, как и в жилую — получение прибыли от последующей перепродажи по более выгодной цене, от сдачи в аренду, либо от собственной коммерческой деятельности, с использованием этой недвижимости.

Под объектами коммерческой недвижимости понимаются сооружения, которые необходимы для осуществления разного рода предпринимательской деятельности с последующим извлечением дохода. К такой недвижимости относятся гостиницы, складские помещения, офисы, магазины, рестораны и кафе.

У рынка коммерческой недвижимости весьма высокий порог входа, поэтому прямое инвестирование в коммерческую недвижимость практически недоступно для рядовых инвесторов, за исключением косвенного инвестирования — через ценные бумаги фирм-застройщиков, и компании-посредники — Паевые Инвестиционные Фонды недвижимости.

Годовой процент прибыли у такой недвижимости не превышает 10-12%, поэтому такие инвестиции окупаются не раньше, чем за 8-10 лет.

Прямое инвестирование в коммерческую недвижимость возможно только через договор инвестирования в строительство, или сделку купли-продажи, договор долевого участия и 214-ФЗ тут не применимы.

Здесь и выше я описал все основные способы ПРЯМОГО инвестирования в недвижимость. Существует так-же косвенное инвестирование в недвижимость — через ценные бумаги фирм-застройщиков, и ПИФы недвижимости, о нём будет подробно рассказано в следующей части статьи, с конкретными примерами.

Обобщение и выводы: не стоит надеяться на золотые горы и быстрое обогащение от инвестирования в недвижимость, такой тип инвестирования нацелен на долгосрок — несколько лет, требует крупных капиталовложений, сопряжён с юридическим оформлением большого количества документов, и требует пристального внимания и контроля за застройщиком.

Так-же — не стоит забывать о возможных рисках. Предложение инвестирования в недвижимость, с обещанием гарантированной доходности от 30% годовых и выше — уже должно вас насторожить, и в случае заинтересованности — заставить скрупулёзно перелопатить всю информацию и документы касательно договора, застройщика и самого объекта строительства.

Настоятельно рекомендую изучение следующих дополнительных материалов: